Qu'est ce que la plus value immobilière ?

La plus-value, c'est la différence entre un prix d'achat et un prix de vente. Le droit fiscal considère que cette différence est un revenu, taxé sous un régime particulier, puisqu'il va être calculé et liquidé lors de la vente du bien.

Comment calcule-t-on la plus-value immobilière ?

Schématiquement, c'est la différence entre le prix d'achat et de vente. Quelques correctifs s'appliquent.
 

Le prix d'achat peut être majoré d'un certain nombre de postes comme les frais d'achat, et le prix de vente peut être diminué d'un certain nombre de postes, comme le paiement d'une commission d'agence immobilière due par le vendeur.

Comment est imposée la plus value immobilière ?

Le droit fiscal prévoit deux impôts : Il y a une taxe fiscale stricte qui est de 19%, et la CSG qui s'élève à 17,20%, soit pour l'ensemble 36,20%.
 

Une dégressivité est prévue, au-delà la cinquième année de détention. Le bien est exonéré totalement d'impôt sur la plus -value au bout de 30 ans de détention.
 

Reportez vous au simulateur de plus-values contenu sur le site.

Existe-t-il des cas d'exonération ?

Un certain nombre d'exonération sont prévues. Les principales sont les suivantes :

• La résidence principale,
• Les droits de surélévation,
• L'expropriation,
• Personnes qui n'ont pas été propriétaires de leur résidence principale dans les 4 ans de la cession et qui réemploient cette somme dans les 24 mois pour l'achat d'une résidence principale ;
• La vente d'un bien pour un prix inférieur à 15.000,00 €.

Les cessions de l'immeuble par une société civile transparentes (soumises à l'impôt sur le revenu) ou la cession de parts de sociétés civiles transparentes, sont soumises aux plus-values immobilières des particuliers.

Qu'est ce que la résidence principale au sens fiscal du terme ?

La résidence principale est celle qui constitue la résidence habituelle et effective du vendeur au moment de la vente.
 

Votre résidence principale est celle que vous déclarez comme telle auprès du fisc. Mais attention, si le fisc a un doute il peut enquêter et utiliser la méthode dite du "faisceau d'indices".

Il va essayer de repérer le centre de vos intérêts professionnels et familiaux (lieu de travail, leu de scolarisation de vos enfants, lieu où vous êtes inscrit sur les listes électorales) et vérifier si c'est dans cette résidence que vous passez la majeure partie de l'année.
 

Un délai d'un an d'occupation est préférable pour que le bien constitue au sens fiscal, votre résidence principale.

Un logement dont on a déménagé constitue t-il encore la résidence principale ?

Le fisc est tolérant sur ce point dès lors que le logement constituait votre résidence principale au moment de la mise en vente et que la vente définitive intervient dans un délai raisonnable.

En général ce délai est d’un an mais il peut varier en fonction du type de bien et des circonstances et du marché local.
 

En tout état de cause, il faut que le logement reste vide pendant la mise en vente et ni ne le prêter ni le louer à un tiers.

La vente d'une dépendance à la résidence principale est-elle exonérée ?

La vente de la dépendance est exonérée si elle intervient simultanément à celle de la résidence principale. Peu importe qu'il s'agisse ou non des mêmes acquéreurs.
 

Qu'est ce qu'on entend par dépendance ? Il peut s'agir d'une chambre de bonne, d'un parking, d'un garage ou d'un morceau de terrain.
 

Pour votre garage par exemple, il sera considéré comme une dépendance s'il est situé à moins d'un kilomètre de votre résidence principale, au-delà ce n'est plus une dépendance de la résidence principale.

En cas de séparation, puis-je bénéficier de l'exonération pour résidence principale ?

Lorsque des concubins ou partenaires pacsés se séparent ou que des conjoints divorcent, la condition d'occupation effective du logement au moment de la vente n'est pas toujours remplie, notamment pour celui qui a été contraint de quitter le logement qui constituait sa résidence principale.
 

Les règles ont été aménagées pour tenir compte de ces contraintes.
 

L'ex-conjoint qui a quitté le logement au moment de la séparation bénéficie aussi de l'exonération d'imposition de sa plus-value lorsque les conditions cumulatives suivantes sont réunies :

• Le logement constituait la résidence principale du couple lors de la séparation ;
• Le logement a été occupé par son ex-conjoint jusqu'à la mise en vente ;
• La cession intervient dans des délais normaux de vente. Le bénéfice de l'exonération n'est en revanche pas soumise à un délai particulier entre la date de séparation et la date de mise en vente.
   

Le caractère normal du délai de vente est apprécié par le fisc qui tient compte de :

• L'ensemble des circonstances de la vente (conditions juridiques de la séparation, durée de la procédure de divorce, etc…) ;
• Les conditions locales du marché immobilier ;
• Les caractéristiques particulières du bien cédé ;
• Les démarches effectuées pour la mise en vente du bien (recours aux agences immobilières, annonces dans la presse, etc.)
   

Le délai d'un an constitue en principe un délai maximal, mais une tolérance peut être accordée en raison des circonstances particulières de l'opération.
 

A noter, qu'au cours de la période séparant la mise en vente de la cession, le logement ne doit pas avoir été donné ni en location ni occupé gratuitement par les membres de la famille des propriétaires ou des tiers.

Régime pour les non-résidents ?

Tout non-résident qui vend son bien en France est imposé aux plus-values des particuliers en France, avec une nuance si le bien est vendu par un non-résident de l'EEE ou de l'UE ou en dehors.

Ces conseils sont délivrés à titre indicatifs et ne sauraient engager la responsabilité de l’office notarial.

Ils n’ont pas vocation à remplacer une consultation personnalisée chez votre notaire.

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