Comment rédiger le contrat de location ?

Le contrat de location peut être établi par acte sous-seing privé, donc signé directement entre le bailleur et le locataire, et ce, sans l'intervention d'un notaire.
 

Le bail peut également être rédigé par un notaire, ce qui lui confère une sécurité juridique et une tranquillité accrue pour le bailleur. Deux avantages peuvent être distingués :

1. Il sera délivré par le notaire au propriétaire une copie authentique du bail qui a un caractère exécutoire. En cas de non-paiement du loyer, le propriétaire bailleur pourra transmettre la copie authentique de son bail à un huissier de Justice, pour obtenir le recouvrement des sommes impayées, et ce, sans avoir à obtenir une décision de justice.
    
2. Le bail notarié, rédigé par un notaire, est plus sûr juridiquement. Il contiendra toutes les dispositions législatives et réglementaires s'appliquant à celui-ci. Un contrôle du notaire sera opéré lors de la rédaction de ce bail.
    

 C'est un avantage indéniable pour la sécurité juridique, par rapport à une convention sous-seing privée.

Quels sont les diagnostics à annexer au bail pour louer son logement ?

Qu'il s'agisse d’une location nue ou meublée, le bailleur doit réaliser les diagnostics suivants :

• L'état des risques et pollution ;
• Le diagnostic de performance énergétique ;
• Le constat des risques d'exposition au plomb (pour un logement construit avant le 1er janvier 1949) ;
• L'état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz (si l'installation a plus de quinze ans) ;
• La surface habitable (pour les biens en copropriété);
• A compter du 1er juin 2020, l'état sur les nuisances sonores aériennes.

Ces diagnostics sont à remettre au locataire, au plus tard, le jour de la signature du bail. 
 

En revanche, en cas de reconduction tacite, il n'est pas nécessaire de les produire à nouveau.
 

Le diagnostic amiante et le diagnostic termites ne sont pas nécessaires, mais doivent être remis au locataire s'il en fait la demande.

Location nue ou meublée ? Quelles sont les règles ?

Le régime n'est pas le même. Toutefois, lorsqu'il s'agit de la résidence principale du locataire, les règles tendent à se rapprocher.
 

La différence la plus notable consiste en la durée du bail puisque dans le cadre de la location d'un logement nu, si vous êtes un particulier et que vous voulez louer, la durée minimale est de 3 ans, si c'est une société, c'est 6 ans.
 

La durée de la location meublée est de 1 an minimum et elle peut être ramenée à 9 mois s'il s'agit d'un étudiant.

Comment fixer le loyer ?

En principe c'est la loi du marché, le loyer est librement fixé.
 

Si le logement est situé dans une commune figurant dans une zone dite tendue, c'est à dire où la demande de location est supérieure à l'offre, un décret peut encadrer le loyer. Le loyer est donc dans ce cas, réglementé.
 

Le loyer initial proposé à un nouveau locataire doit être (sauf exceptions) identique à celui qui était appliqué au précédent locataire. Une augmentation est possible dans la limite de la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) uniquement si elle n’a pas été appliquée dans les 12 derniers mois.

Comment s'opère la révision du loyer en cours de bail ?

Sauf exception, l'augmentation annuelle d'un loyer n'est possible que si elle est expressément prévue dans le contrat de location. Cette augmentation ne peut être supérieure à la variation de l'indice de référence des loyers (IRL) publié trimestriellement par l'INSEE.

Cet indice correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation, hors tabac et hors loyers.
 

Le bailleur doit manifester sa volonté d’appliquer la révision, et dispose d’un délai d’un an, à compter de la date prévue, pour en faire la demande. Passé ce délai, la révision du loyer pour l’année écoulée n’est plus possible.

Qu'est ce que comprend l'état des lieux ?

L'état des lieux est en principe signé au moment de la conclusion du bail, au plus tard à la remise des clés.
 

Il doit comprendre le descriptif du logement, pièce par pièce, et indiquer l'état des revêtements de chaque pièce (sol, plafond, murs, etc. …).
 

A la fin du bail est dressé un état des lieux de sortie.
 

C'est le différentiel entre l'état des lieux d'entrée et de sortie qui déterminera le remboursement par le bailleur du dépôt de garantie au locataire.

Est-il obligatoire de déposer un dépôt de garantie ?

Le bailleur peut exiger le versement du dépôt de garantie. Il doit être versé lors de l'entrée dans les lieux du locataire.

Quel est le montant du dépôt de garantie ?

Pour une location nue (non meublée) à titre de résidence principale, le dépôt de garantie ne peut excéder 1 mois de loyer hors charges.
 

Pour une location meublée à titre de résidence principale, le dépôt de garantie ne peut excéder 2 mois de loyers hors charges.
 

Il peut être versé par un tiers, notamment un organisme de 1% logement.

Qu'est-ce qu’on entend par "logement décent" ?

Plusieurs textes s'appliquent.
 

Principalement on se réfèrera au décret du 30 janvier 2002 qui liste un ensemble de critères.
 

Il s'agit de présenter au locataire un local qui présente toutes garanties de sécurité et de santé pour le locataire et toutes les garanties d'équipement nécessaires à l'habitation.
 

Le logement doit disposer d'une pièce principale d'au moins 9 m² et une hauteur sous plafond de 2,20 m minimum ou un volume habitable d'au moins 20 mètres cubes.

Qui est en charge des travaux dans le logement ?

Les travaux d'entretien sont à la charge du locataire. Pour les autres travaux, ils sont à la charge du propriétaire.
 

Certains travaux d'aménagement du local souhaités par le locataire, nécessitent l'autorisation du bailleur.

Quelles sont les règles lorsqu'un propriétaire veut vendre son logement ?

Tout d'abord il convient de préciser que le bailleur peut vendre un logement loué.
 

Lorsque le propriétaire souhaite délivrer un congé pour vendre, les règles ont été modifiées par la loi ALUR et la loi MACRON.

• Si le terme du contrat de location intervient moins de 3 ans après la date d'acquisition du bien, le propriétaire devra donner congé au cours du bail renouvelé.
• Si le terme du contrat de location intervient plus de 3 ans après la date d'acquisition du bien , le propriétaire pourra donner un congé pour vendre au terme du contrat de location en cours.

Quel est le formalisme et les délais à respecter pour donner un congé pour vente à son locataire ?

Le propriétaire peut donner congé à son locataire. En conséquence, le congé vaut offre de vente au profit du locataire qui peut se porter acquéreur dans un certain délai.

Formalisme :

• Notification au locataire par lettre recommandée ou par acte d'huissier.
• La notification doit être adressée à chacun des cotitulaires du bail ou à chacun des époux ou partenaires de PACS (s'il en a informé le bailleur de son PACS ou de son mariage).

Contenu :

Pour être valable, la lettre doit indiquer :

• Le prix de vente ;
• Le mode de paiement ;
• Décrire précisément le logement et les éventuelles annexes comprises dans la vente ;
• La lettre doit impérativement reproduire les 5 premiers alinéas de l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 ;
• Depuis le 1er janvier 2018, la lettre de congé doit être accompagnée de la notice d'information en cas de congé pour vente.

Délais :

• Le congé doit impérativement être délivré au moins 6 mois avant l'expiration du bail.
• Le locataire a un droit de priorité pendant 2 mois.

En cas de refus du locataire : Il est déchu de sa qualité de locataire à l'issue de l'expiration du bail.
 

En cas d'acceptation du locataire : Il dispose d'un délai de 2 mois pour réaliser l'acte de vente. S'il entend recourir à un prêt immobilier, le délai est porté à 4 mois.

Quels sont les délais à respecter pour faire un congé pour reprise ?

En cas de congé pour reprise, si le terme du bail en cours intervient moins de 2 ans après l’acquisition, le congé donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours prendra effet 2 ans à compter de l’acquisition.

Ces conseils sont délivrés à titre indicatifs et ne sauraient engager la responsabilité de l’office notarial.

Ils n’ont pas vocation à remplacer une consultation personnalisée chez votre notaire.

Pour rappel, toute consultation ne donnant pas lieu à un compte-rendu écrit est gratuite.

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